Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforçou um ponto essencial nos contratos de financiamento imobiliário com alienação fiduciária. O Tribunal confirmou que, quando um imóvel vai a leilão por inadimplência e não há interessados nem no primeiro nem no segundo leilão, o imóvel pode ficar com o credor, e a dívida é considerada extinta.
Esse entendimento tem impacto direto para compradores, investidores e empresas que utilizam a alienação fiduciária como forma de garantia em contratos imobiliários.
O que acontece quando os leilões são frustrados
A Lei nº 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária de imóveis, prevê expressamente que, frustrados dois leilões consecutivos, o credor consolida a propriedade do bem. Nessa situação, o débito é considerado quitado, independentemente do valor de mercado do imóvel.
Ou seja, mesmo que o bem valha mais do que a dívida existente, não há obrigação legal de devolução da diferença ao devedor.
Por que não existe enriquecimento ilícito do credor
Durante muitos anos, discutiu-se nos tribunais a tese do chamado “sobejo”, que defendia o direito do devedor de receber a diferença entre o valor do imóvel e o saldo da dívida. No entanto, o STJ deixou claro que esse entendimento foi superado.
Segundo a Corte, o resultado faz parte do risco contratual assumido pelo devedor ao optar pela alienação fiduciária. Assim, não se configura enriquecimento ilícito, pois a própria lei estabelece esse desfecho como consequência jurídica da inadimplência prolongada.
O alerta para quem financia um imóvel
Na prática, a decisão reforça que imóvel pode ficar com o credor em situações de inadimplência grave, sem que exista direito automático à restituição de valores pagos. Por isso, o financiamento imobiliário não envolve apenas o compromisso com parcelas mensais, mas também riscos patrimoniais relevantes.
Antes de assinar um contrato — ou ao enfrentar dificuldades para cumprir suas obrigações — compreender essas regras é fundamental para evitar perdas irreversíveis. Informação jurídica, nesse contexto, é uma forma concreta de proteção patrimonial.
