Com o aumento do uso de plataformas de aluguel por temporada como Airbnb, os síndicos e administradoras de condomínios enfrentam novos desafios legais e administrativos. A Lei 11.343/06 define os meios de hospedagem de uma forma que não abrange completamente as operações destas plataformas, resultando em uma zona cinzenta para a gestão condominial. Burkert Ferreira Advogados oferece insights essenciais para entender essas interações e como administrar condomínios de forma eficaz e legal.
O uso de plataformas de aluguel
Definição de meios de hospedagem: Segundo o artigo 23 da Lei de Hospedagem, meios de hospedagem são estabelecimentos que fornecem serviços de alojamento temporário e outros serviços essenciais para seus usuários, com cobrança de diária. Isso claramente não se alinha completamente com o modelo de plataformas de aluguel, onde a prestação de serviços adicionais não é obrigatória.
Locação para temporada versus hospedagem: As operações das plataformas são frequentemente mais semelhantes à locação para temporada. Dependendo da configuração e da duração do uso, estas podem até ser consideradas contratos atípicos, conforme permitido pelo artigo 425 do Código Civil. Essa distinção é crucial para a gestão condominial, pois afeta as garantias exigíveis e a regulamentação aplicável.
Desafios para condomínios
Questões contratuais:
- Contratos Atípicos: A natureza atípica de muitos acordos de aluguel em plataformas pode exigir consideração especial quanto à sua validade e às obrigações legais decorrentes.
- Regulamentações Específicas: A falta de exigência de garantias típicas da locação convencional, como previstas no artigo 37 da Lei de Locações, pode complicar a gestão de riscos para o condomínio.
Administração de condomínio:
- Alterações na convenção de condomínio: Burkert Ferreira Advogados recomenda revisões periódicas das convenções de condomínio para abordar e regular o uso de plataformas de aluguel, garantindo que todas as operações sejam realizadas de acordo com as normas legais e internas.
- Assembleias permanentes: Com a introdução de assembleias permanentes pela Lei 14.309/2022, é fundamental que os condomínios organizem e concluam essas sessões dentro dos prazos legais para evitar conflitos e litígios prolongados.
Considerações legais
A jurisprudência sobre o uso de plataformas de aluguel em condomínios está evoluindo. Burkert Ferreira Advogados alerta que as decisões atuais podem ser revisadas e que novas diretrizes podem emergir do Supremo Tribunal Federal, especialmente em relação aos direitos de propriedade.
Conclusão
A gestão de condomínios em uma era de plataformas de aluguel por temporada exige uma compreensão aprofundada das leis de hospedagem e locações, bem como flexibilidade para adaptar as políticas internas conforme as mudanças legais. Com a assistência de Burkert Ferreira Advogados, síndicos e administradoras de condomínio podem garantir que estão operando dentro da legalidade e protegendo os interesses de todos os residentes.
